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Etat : des Lieux

  • Etat des lieux
Ce qu'il faut retenir

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location vous devez réaliser un état des lieux entrant ou sortant. L’état des lieux : l’expertise de l’état du bien constaté est réalisée sur un document précis en double exemplaire, et une fois daté et signé il sera remis à chacune des parties validant ainsi le document.

Descriptif état des lieux

L'état des lieux est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte et leur état de fonctionnement. Afin de vous éviter tous litiges à l’entrée et au départ de votre locataire, vous devez réaliser un état des lieux entrant ou sortant, lors de la remise ou de la restitution des clés, qu'il s’agisse d’un bien immobilier vide ou meublé.

Pour vous locataire, l’état des lieux entrant vous garantit par constat l’état du bien loué. Et surtout lors de l’établissement de l’état des lieux sortant, il vous permettra de justifier de l’état initial du logement. Pour vous propriétaire bailleur, en réalisant l’état des lieux sortant, vous pourrez tout à fait quantifier les éventuelles dégradations locatives, par comparaison avec l’état des lieux entrant vous permettant ainsi après chiffrage, la retenue de ces réparations sur le dépôt de garantie, et la facturation complémentaire si nécessaire. L’état des lieux vous permettra enfin de déterminer, le cas échéant, les travaux, incombant au propriétaire et ceux restant à la charge du locataire.

Questions Fréquentes : Etat des lieux

Comment réaliser un état des lieux ?

L'état des lieux doit être établi de manière "contradictoire", en présence du locataire et du propriétaire (ou de ses représentants), à la date convenue entre les deux.

Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci convoquera locataire et propriétaire, au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier sont partagés par moitié entre locataire et propriétaire, sauf dans le cas suivant : si le recours à l'huissier a été rendu nécessaire par le refus catégorique de l'une des parties de procéder par la voie "contradictoire", et que l'autre partie est en mesure de le prouver, le coût de l'intervention est alors à la charge exclusive de la partie qui a refusé.

L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location. Il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placards, penderie, cheminées, éléments de cuisine équipée, etc. Il doit également être l'occasion d'un relevé des compteurs d'eau, compteur général si le logement dispose d'un branchement autonome ou compteurs divisionnaires d'eau froide et le cas échéant d'eau chaude en copropriété, si la fourniture d'eau fait partie des services collectifs de l'immeuble.

Il est également indiqué, si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer. Lors de l'état des lieux d'entrée, un défaut de fonctionnement ou une dégradation n'ont pu être détectés ou ont été oubliés, il est toujours possible de les signaler par lettre recommandée AR dans les premières semaines d’occupation.

Sans contradiction du propriétaire, ce courrier pourra être considéré comme faisant partie de l'état des lieux. Si l'état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, la loi prévoit que vous pouvez exiger, pendant le premier mois de cette période, que cet état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, ...).

Qui réalise l'état des lieux ?

La compétence des experts, leur neutralité, leur objectivité et leur professionnalisme garantissent un travail effectué dans les "règles de l'art" et conforme aux dispositions légales et réglementaires du code civil (de la loi). Ils sont dressés par des géomètres-experts et/ou experts immobiliers, en présence des différentes parties concernées, qui signent pour accord.

Comment se passe un état des lieux avant travaux ?

L'Expert désigné rédige un rapport qui constitue une "photographie technique" du bien avant le début des travaux. L'état des lieux est le constat précis, détaillé et technique d'un appartement, d'une maison ou de tout bien immeuble . Le rapport s’accompagne de photos. Le constat d'état des lieux doit être contradictoire et garantir les intérêts de chacune des parties. Les deux parties sont présentes et signent le rapport pour accord. Il est donc fort important d’être présent au moment de la visite de l’expert et de l’accompagner tout au long de celle-ci.

Que se passe-t-il si une fissure préexiste avant le chantier?

Elle est décrite dans l’état des lieux : situation, longueur, sens, ouverture. Si une fissure existe lors de l'état des lieux avant travaux, c'est que l'élément déclencheur de cette fissure était existant avant le chantier. Il ne faut pas perdre de vue que de multiples facteurs peuvent influencer l'existence de fissures ou l'aggravation de celles-ci. Par exemples : les différences de dilatations entre matériaux de nature différente (bois, métal, plâtre...), les retraits naturels (plâtre, ciment...), les conditions climatiques (tempêtes, gel) ou sismiques (tremblements de terre). L'état des lieux décrit la fissure ce qui est habituellement suffisant pour déterminer, en fin de chantier, si une aggravation due aux travaux peut être relevée. La pose de témoins ne se justifie que dans très peu de cas (analyse approfondie de l'évolution d'un désordre constructif au cours du temps). Toutefois, si vous souhaitez poser un témoin, cette pose ne peut être que contradictoire et est donc du ressort de l’expert.

Que se passe-t-il à la fin du chantier ?

L'état des lieux après travaux (communément appelé "récolement" ) est souvent une étape imposée à l'entrepreneur par le cahier des charges pour que son cautionnement soit libéré. L'état des lieux avant travaux n'a aucun intérêt s'il n'est pas suivi en fin de chantier par un récolement (même s'il consiste simplement à acter l'absence de dégâts dus au chantier).

Les compétences techniques et qualités des Experts intervenants seront à nouveau primordiales pour déterminer les causes et conséquences exactes des éventuelles dégradations survenues.

Normalement, c'est l'entrepreneur qui prend l'initiative de demander le récolement lorsqu'il estime que le chantier est terminé ou que les quelques travaux qui restent à accomplir ne généreront aucun dégâts.

A la fin du chantier, ce dernier état des lieux permet de déterminer les dommages imputables au chantier. Les experts d’assurances pourront ainsi déterminer les indemnités qui sont dues.

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